东莞产城观察①丨产业园区江湖群雄并起各路资本“重仓”东莞产业地产

在战略性新兴产业培育和经济高质量发展的新阶段，工业园区在东莞遍地开花。

编者按:上世纪八九十年代，珠三角地区村点火，户冒烟，大量三合一企业爆炸于是，东莞形成了形态各异的村级工业园区伴随着产业转型升级的加快和战略性新兴产业的风起云涌，传统的村级工业园区已经不能满足很多企业对配套产业的需求

在此背景下，东莞涌现出一批新的工业园区2020年以来，东莞实施了以低效镇村工业园区改造为核心的工业改工业三年行动计划今年是三年行动计划结束的一年在工业改工业热潮的助推下，众多新型工业园区拔地而起，成为带动当地产业结构优化和经济动能转换的领头雁

即日起，南方财经传媒将推出东莞产城观察系列深度报道，聚焦东莞工业园新生态，探索产城融合发展新模式，展现东莞拓展空间背后的产业迭代升级之路今天推出系列报道的第一篇

南方财经全媒体见习记者王东东莞报道:今年以来，受意外因素影响，世界工厂东莞经济下行压力加大，投资成为东莞经济稳定增长的压舱石东莞通过加快重大项目建设，为经济平稳运行提供了重要支撑

最近几年来，在战略性新兴产业培育和经济高质量发展的新阶段，工业园区在东莞遍地开花再加上最近几年来工业改工业的热潮，涌现出许多新的工业园区，成为带动当地产业结构优化和经济动能转换的领头雁

如今，工业地产项目在东莞呈现井喷之势，行业竞争日趋激烈在东莞的产业地产中，产业园运营商，地产企业，制造企业，互联网企业等各路资本都在争夺未来产业地产格局中的一席之地

工业经营者涌向东莞。

东莞的产业转型升级给工业园区带来了新的机遇很多中小企业从工厂搬进了工业园，很多企业从深圳搬到了东莞广东中天集团相关负责人介绍，东莞具有区位和成本优势，制造业基础雄厚，产业转型升级的加快也增加了中小企业对工业设施的需求，这是东莞工业园区最近几年来井喷式增长的基础

在东莞加快新旧动能转换的过程中，工业园区如雨后春笋般涌现，工业园区龙头运营商最先在东莞布局，开疆拓土。

位于莞深交汇的凤岗镇雁田村，凤岗天安数码城二期天安深创谷正在建设中，东地块两个厂房主体结构已经封顶据项目负责人介绍，凤岗公园是东莞天安数码城的第三个项目，天安深创谷二期已经是天安数码城集团的第五代产品

与上海张江高科技园区，苏州工业园区等国有资本主导的大园区不同，东莞镇街的形态更加分散，工业园区的特点是数量多，类型多，市场化更加完备东莞天安数码城常务副总经理高宇表示，东莞雄厚的工业基础和众多的中小企业为工业园区带来了生存空间

天安数码城从2009年开始入驻东关，然后在程楠的一块农业土地上生根发芽，成长壮大，构建了一个城市工业负荷，这与传统的工业园区建设完全不同如今，除了南天安数码城，天安系还在多个镇街布局，包括凤岗天安数码城，凤岗天安深创谷，nave天安数码城，程楠众创金融街，滨海湾新区AI+未来产业园等

天安数码城在不同区域的产业载体都有一定的地域特色例如，程楠主要从事R&D试点测试，销售展览和总部经济，而滨海湾新区或战略性新兴产业基地的园区将有更多的生产性工业空间，总部大楼和其他产品高伟说

除了天安数码城，同样选择扎根东莞的还有国内颇具影响力的产业服务平台李安东集团去年，李安东U谷中天观深国际智中心和李安东U谷湾数字科技智中心分别落地凤岗和麻涌，计划引进京深等地新一代信息技术领域的优质工业企业，加速形成数字产业集聚效应

李安东集团之所以选择在东莞布局，是因为看好东莞的产业发展前景湾区U谷数字科技智能中心策划经理梁告诉南方财经全媒体记者，李安东U谷项目是集团落户莞深的第一个项目除了区位优势和发展前景，当地优质的政府服务也坚定了企业投资的信心

传统房企的第二增长曲线

最近几年来，在传统房地产开发受到住宅市场政策调控和住宅用地开发日益紧张的影响时，许多开发商也将触角伸向产业地产，希望找到新的利润增长点，寻求多元化转型。

同城化成为众多品牌房企谋划转型的重要切入点。

在东莞，广东中天集团率先探索新的运营模式，成为较早进入工业地产的本土品牌房企广东中天集团通过发展人工智能，大数据等新兴产业，形成了联科国际信息产业园，宏远AI产业中心，联科滨海智造港等独特的高端产业园区矩阵目前已布局19个产业园区和产业空间，投资超百亿元

南方财经全媒体记者梳理发现，除了万科，碧桂园等外资品牌地产商入驻产业园，洪欣，惠晶，中天，光大，宏源，丁奉，嘉鸿，新世纪等本土房企纷纷转型，在工业地产领域频频发力，开启新的增长曲线。

经过多年的探索和发展，很多品牌房企利用多年的产业经验和自身的专业知识，精耕产业地产，运营项目独具特色广东光大集团旗下产业园品牌光大We Valley一直在全面引入数字化企业目前已经聚集了以华为生态上下游企业为主的100多家软件企业，数字产业的聚集效应开始显现，在众多工业园区的开发建设过程中，洪欣工业不断升级迭代工业上楼的产品，逐步扩大版图

2015年8月，东莞出台《工业园区产权划分暂行办法》工业用地和科研用地开发的工业园区，拥有独立的产权和转让权这一政策也加速了传统房地产企业向工业园区的转型，与之前制造业巨头的直接投资模式形成竞争

不过，业内人士表示，从最近几年来工业地产行业的发展来看，房地产企业与工业经济的联姻并非一帆风顺传统房企开发的产业园，很多还是采用固有的高周转思维的运营模式房地产行业具有初期投资大，回收期长，专业化程度高等特点，所以也对产业地产的开发模式提出了不同的要求工业园区的建设是一个漫长的过程，考验着房企的资金实力和企业的运营能力

龙头企业跨界布局全产业链

除了产业园运营商和传统房企，最近几年来制造业，互联网公司，金融资本也在涉足工业地产不难发现，制造业企业和互联网企业在切入工业地产方面也有天然优势这类企业往往是各自领域的佼佼者，拥有超强的行业整合能力和不可小觑的资金实力

业内人士表示，跨界，融合是东莞工业地产最近几年来的新变化凭借品牌和产业链优势，科技+产业+园区成为实体企业寻求发展空间和承载新业态的长期策略

"在没有先例可循的情况下，我们探索了工业改革M0的生产城市更新模式."最近几天，东莞市首个工业改革M0项目工业4.0厂房全面封顶都市产业集团副总裁，都市智谷项目总经理赖表示，都市慧谷已初步形成电子信息，智能制造，电子科技等产业集聚地

慧谷项目由东莞龙头企业都市丽人承建作为国内女性内衣行业的龙头，最近几年来受疫情等因素影响，都市丽人业绩不佳，被外界认为是其跨界探索通过产业地产转型增加收入的新路径

CIMC总部位于深圳，是一家多元化的跨国工业集团，服务于全球市场最近几年来，CIMC在东莞建设了CIMC智谷工业园东莞市公司总经理马介绍，位于松山湖的智谷园，以集装箱，智能，新材，多式联运等龙头企业为龙头，整合引进上下游客户资源，合作伙伴资源，以龙头带动—产业链引进—产业集聚的模式，为东莞创新要素集聚带来强大动力